なぜ分譲賃貸の結露カビ問題は、堂々巡りになりやすいのか― 遠方オーナーと管理任せが生む、静かなズレ ―

最初は、何も問題がない部屋だった。
少なくとも、そう思われていた。

分譲賃貸として貸し出し、
管理は地元の不動産会社や管理会社に任せている。
大家さん自身は遠方に住んでいて、
この部屋を実際に見る機会はほとんどない。

入居当初、大きなトラブルはなかった。
だから、この部屋は
「問題のない部屋」
として認識されていた。

冬が近づく頃、
入居者は部屋の寒さに気づき始める。

朝、窓の結露を拭く。
壁がひんやりと冷たい。
暖房をつけても、どこか落ち着かない。

やがて、
壁紙に小さな違和感が出始める。
波打ち、におい、目立たないカビ。

入居者は管理会社に連絡する。

管理会社としても、放置はできない。
内装業者を手配し、
壁紙を張替える。

見た目はきれいになる。
一度は落ち着いたように見える。

この判断自体は、間違っていない。
早く、目立たなく、
一旦クレームを収める。

現場では、よくある対応だ。

壁紙を張り替えてから、
しばらくは落ち着いたように見える部屋もある。

ところが、
2ヵ月ほど経った頃から、
再び異変が出始めるケースを、これまで何度も見てきた。

カビの再発だけではない。
壁紙が湿り、
触ると明らかに濡れている。

特に多いのが、
冬に壁紙を張り替え、
春先になって再発するケースだ。

暖房を使わなくなり、
室内外の温度差が変わる。

すると、
壁の内部や下地で進んでいた
吸着水や湿潤状態が、
再び表に現れてくる。

いわば、
結露の第二弾 だ。

ここまで読んで、
「結露の話なのに、水滴が出ていないのに濡れるとはどういうことか」
と感じた方もいるかもしれない。

ここで言う結露は、
窓に水滴がつくような、目に見える結露水だけを指しているわけではない。

プレモが問題にしているのは、
吸着水と呼んでいる現象だ。

吸着水とは、
空気中に含まれる水分が、
冷えたコンクリート表面や下地に、
水滴になる前の状態で付着している湿潤状態を指す。

目に見える水滴ではない。
拭き取れる水でもない。

けれど、
確実に「湿っている」状態だ。

プレモは以前から、
この状態を現場で
「湿り気が残っている」
と表現してきた。

壁紙を剥がすと、
乾いているようで、乾いていない。
触ると冷たく、
下地がじっとりしている。

この正体が、
吸着水だ。

吸着水は、

・目に見えない
・すぐに乾かない
・広い範囲で発生する

という特徴を持つ。

そのため、

・冬に張替えた直後は問題が出ない
・時間をかけて下地が湿り続ける
・春先、条件が変わった瞬間に表へ出る

という形で、
時間差でカビや濡れを引き起こす。

これが、
「きれいに直したはずなのに、また起きる」
正体だ。

目に見える結露水だけを追っていると、
この吸着水の存在は見落とされる。

結果として、

・表面だけを処理する
・壁紙だけを張り替える
・再発を繰り返す

という、
堂々巡りに入っていく。

📷写真は、コンクリート直張り壁紙の“吸着水”による「よれ」と「浮き」。
カビ臭い部屋の原因にもなる。

これまで
「湿り気」
と表現してきた現象を、
今後は 吸着水 と呼ぶ。

言葉を揃え、
現象を正しく伝えなければ、
判断はいつまでも噛み合わない。

こうした吸着水の存在を踏まえると、
入居者が驚くのも、不思議ではない。

と感じるのは当然だ。

これは、
工事が雑だったからでも、
壁紙が悪かったからでもない。

原因に手を付けず、
症状だけを処理した結果
時間差で現れている現象だ。

対処療法の限界だ。

特に、
冬前に入居された方からすると、
この状況はより深刻に受け止められる。

そう感じるのも、無理はない。

入居者が、

・学生として埼玉や東京に来た方
・社会人になり、初めて一人暮らしを始めた方

だった場合、
この問題は本人だけでは終わらない。

親御さんに相談すれば、

となるのは、ごく自然な流れだ。

入居者が一人暮らしではなく、
家族で住んでいる場合、
結露や吸着水の問題は、より生活に直結する。

特に、

・寝室
・子供部屋

として使っている部屋で、
吸着水や結露による壁紙カビが発生した場合、
入居者は強い不安を感じる。

📷写真は、コンクリート直張り壁紙の天井及び梁の“吸着水”によるカビ。
築30年以上の築古マンションでは非常に多く見る現象だ。

家族で暮らしていると、

・部屋を使わない
・一時的に閉鎖する

という選択ができない。

寝室は毎日使う。
子供部屋も、日常の居場所だ。

そのため、

という判断になりやすい。

実際、
壁紙を張替えることで、
一時的に見た目はきれいになる。

しかし、
下地で進んでいる吸着水や湿潤状態が変わらなければ、
時間を置いて再びカビが発生する。

壁紙張替えを一度行い、
それでも再発し、
二度目の張替えを行う。

それでも、
また同じ場所にカビが出てくる。

入居者からすれば、
「直ぐにカビが発生するのはどうして？」
そう感じるのも無理はない。

この流れを、
これまで何度も見てきた。

家族で暮らしている入居者にとって、

一度ならまだしも

二度目も同じことが起きる

この状況は、
納得しがたい現実になる。

そう感じるのは、当然だ。

ここでも、
誰かの対応が悪かったわけではない。

問題は、
壁紙の表面ではなく、
下地に残り続けている吸着水や結露環境だ。

生活がある以上、
部屋を使い続けながら、
対処療法を繰り返すしかない。

その結果、
堂々巡りが生まれる。

寝室や子供部屋は、
長時間過ごす場所だ。

だからこそ、

・見た目を整えるだけ
・一時的にきれいにするだけ

では、足りない。

住み続けることを前提に、
環境そのものをどう整えるか。

家族で住む部屋ほど、
その視点が必要になる。

一方、
遠方に住む大家さんのもとに届くのは、

・工事をした
・大金をかけた
・それでも再発した

という報告だけだ。

部屋の寒さも、
壁の冷たさも、
結露の量も、
吸着水の進行も、
実感としては分からない。

そう思うのは、
ごく自然な感覚だ。

すでに一度対策をしている。
大金も動いている。

いまさら大家さんに、
「実は足りませんでした」
とは言いづらい。

現状認識の甘さや、
施工方法の選択ミスがあったとしても、
それを簡単に認めることはできない。

結果として、

・様子見
・応急的な対応

という
堂々巡り に入っていく。

入居者が悪いわけではない。
管理会社が怠慢なわけでもない。
大家さんが冷たいわけでもない。

現場を見ないまま判断せざるを得ない構造
それが、ズレを生んでいる。

不動産会社や管理会社は、
困ったときに検索することはあっても、
結露や吸着水を継続的に追っているわけではない。

最終的に、
判断できる立場にいるのは大家さんだ。

誰の責任か、ではない。
どう向き合うか、だ。

結露や吸着水の問題は、
放っておいても自然に良くならない。

結露や吸着水は、
毎年12月頃から、翌年5月のGW明けあたりまで、
およそ半年という長い期間にわたって発生し続ける。

一時的に落ち着いたように見えても、
環境が変わらなければ、
次の冬は必ずやって来る。

今、対策を考えなくても、
また同じ季節、同じ条件が繰り返される。

誰かが動かなければ、
部屋はずっと同じ場所を回り続ける。

だから、この話を書き続ける。

分譲賃貸の結露カビ問題は、
「誰が悪いか」では解決しない。

遠方オーナー。
管理任せ。
現場が見えない判断。

この構造を理解したうえで、
どう向き合うか。

その最初の一歩として、
この文章を書いている。

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