カビだらけの賃貸物件、どこまで対応すべき？大家さんが知るべき防カビ対策

埼玉県上尾市の実績20年の防カビ工事専門業者プレモです。

賃貸物件を探している時、内見で「壁紙（クロス）が少し汚れているな」と感じることはありませんか？あるいは、入居後に「なんだかカビ臭い」「壁にシミが…」と気づくこともあるかもしれません。多くの賃貸物件で、カビは「よくある汚れ」として見過ごされがちです。しかし、その「汚れ」の裏側には、想像を絶する恐ろしい実態が隠されていることがあります。

このブログでは、カビだらけの賃貸物件が抱える真の問題点、そして「どこまで対応すべきか」という問いに対するプロの視点、さらには賃貸管理会社や大家さんに向けた提言をお伝えします。
※写真は、埼玉県狭山市の賃貸マンションの部屋壁紙カビです。

壁や天井に発生するカビは、単なる美観の問題ではありません。放置すれば、入居者の健康を害し、建物の劣化を加速させる「健康を害する天敵」であり、「建物を腐らせる原因となる天敵」となります。※写真は、埼玉県蓮田市の賃貸マンションの結露とカビが止まらない壁コンクリート直張り壁紙の防カビ工事になります。

1-1. 入居者の健康を脅かすカビ

カビが繁殖すると、目に見えないカビの胞子を空気中に大量に放出します。これを吸い込むことで、以下のような健康被害を引き起こす、または悪化させる可能性があります。

・アレルギー症状：アレルギー性鼻炎、喘息、アトピー性皮膚炎などの症状が悪化することがあります。特に小さなお子さんや高齢者、免疫力の低い方は注意が必要です。

・呼吸器系の疾患：慢性的な咳、喉の痛み、さらには肺炎などの重篤な呼吸器疾患の原因となることもあります。

・カビ毒：一部のカビは「カビ毒」を生成し、頭痛、倦怠感、吐き気などの体調不良を引き起こす可能性も指摘されています。

「なんだか体調が優れない」「風邪が治りにくい」と感じる場合、室内のカビが原因であることも少なくありません。特に寝室や子供部屋など、長時間過ごす場所のカビは、健康への影響が大きいため最重要視すべきです。

1-2. 建物の寿命を縮めるカビ

カビは、壁紙（クロス）の表面だけでなく、その下にある石膏ボードやコンクリート、木材などを栄養源として繁殖します。湿気とカビが長期的に続くと、建材の腐食を招き、建物の構造的な強度を低下させる原因となります。

・壁紙（クロス）下地の劣化：石膏ボードの芯までカビが浸透し、ボード自体が脆くなることがあります。

・コンクリートの劣化：コンクリートに直接カビが繁殖すると、表面が劣化し、剥がれ落ちる原因にもなります。

・木材の腐食：見えない部分の木材（柱や間柱など）にカビが繁殖すると、腐食が進み、建物の耐久性が著しく損なわれる可能性があります。

私たちが賃貸物件の下見に伺うと、一見きれいな壁紙（クロス）の裏側に、想像を絶するカビがびっしりと繁殖しているケースに頻繁に遭遇します。※埼玉県蕨市の賃貸マンションの退去後の壁紙カビです。手を焼いた管理会社に営業を掛けた時に「このカビ止められますか？」と言われ下見しました。

2-1. 壁紙（クロス）を剥がして初めてわかる真実

 

賃貸物件の原状回復工事では、表面的なカビを拭き取ったり、壁紙（クロス）を張り替えたりするだけで済ませてしまうことが少なくありません。しかし、カビの根本原因である結露や湿気が解決されていない場合、壁紙（クロス）の裏側、つまり石膏ボードやコンクリート下地にカビが深く根を張っています。

写真のように、壁紙（クロス）を剥がすと、下地が黒や赤紫色などのカビで覆われていることが明らかになります。特に、出窓の巻き込み部分や角部屋のL字型に広がるカビ、外壁側の壁の腰下に集中するカビなどは、建物の構造や断熱性能、換気状況に起因する深刻な結露問題を示唆しています。

2-2. 賃貸物件に多い「コンクリート直張り壁紙（クロス）」の落とし穴

 

多くの賃貸マンションでは、コンクリートの壁に直接壁紙（クロス）が貼られている「コンクリート直張り」の構造が見られます。この構造は、断熱材が十分でない場合、外気の影響を直接受けやすく、室内の暖かい空気が冷たい壁に触れることで結露が非常に発生しやすいという大きな落とし穴があります。

結露が頻繁に発生すると、壁紙（クロス）の裏側が常に湿った状態となり、カビにとって格好の繁殖場所となってしまうのです。

カビだらけの賃貸物件に対し、「どこまで対応すべきか」という問いは、オーナー様や管理会社様にとって常に悩ましい問題です。しかし、私たち防カビ工事専門業者から見ると、その対応には明確な限界と、提言すべき点があります。※

3-1. 賃貸管理会社の現状と課題

残念ながら、多くの賃貸管理会社では、「防カビ工事専門業者に依頼する」という常識や慣習がまだ十分に浸透していません。 そのため、防カビ工事専門業者に対する理解度が低く、大家さんとの交渉においても、カビ対策の重要性や専門工事の必要性を十分に伝えきれないケースが見受けられます。

また、賃貸管理会社の担当者が頻繁に変わることも少なくありません。これにより、物件の過去の履歴やカビ問題の経緯が引き継がれず、話が前に進まない、根本的な対策が後回しにされてしまうという課題も生じています。

3-2. 賃貸管理会社の「浅い認識」と「健康被害への無関心」

私たちが管理会社様からカビに関するご相談を受ける際、「これは防カビ工事で対応できますか？」という質問をいただくことがあります。この「対応」がどこまでの範囲を指すのか、質問されているご本人も明確に理解されていないケースが少なくありません。

これは、カビやカビ臭が引き起こす健康被害の深刻さに対する認識が浅いことに起因していると考えられます。単なる「汚れ」や「臭い」として捉えられがちですが、カビはアレルギーや呼吸器疾患など、入居者の健康を直接脅かす存在です。

賃貸管理会社の担当者様には、目の前のカビを「単なる汚れ」としてではなく、入居者の「健康」や「快適な生活」に直結する問題として、もっと深く考えていただきたいと切に願っています。表面的な対処では、入居者様の健康被害は改善されず、結果的に物件の評価を下げ、早期退去にも繋がりかねません。

3-3. 最小限の対応が招く「負のループ」

カビが深く根を張っているにもかかわらず、コストを理由に表面的なカビ取りや壁紙（クロス）の張り替え、あるいは石膏ボードの部分的な交換のみで済ませてしまうと、以下のような「負のループ」に陥る可能性が高まります。

・カビの再発：根本原因である結露や下地のカビが解決されていないため、数ヶ月から1年程度でカビが再繁殖します。

・入居者の健康被害の継続：カビの胞子は再発後も空気中に放出され続け、入居者の健康を脅かします。

・入居者の早期退去：カビの発生は、入居者の生活の質を著しく低下させ、早期の退去につながります。

・原状回復コストの増大：短期間での再発により、何度も原状回復工事が必要となり、結果的にトータルコストが増大します。

・物件の評判低下：口コミなどでカビの評判が広がり、物件のイメージや入居率に悪影響を及ぼします。

私たちプロは、壁紙（クロス）を剥がして下地のカビを確認した場合、芯までカビが浸透している可能性が高い石膏ボードは交換し、コンクリート下地には徹底した防カビ工事を施すことを推奨します。これは、単なる「汚れ落とし」ではなく、「カビを出来る限り死滅させ、再発を抑止する」ための根本的な対策だからです。

3-4. 大家さんへの提言：今こそ意識改革を

「お金がない」という理由で根本的なカビ対策を先送りすることは、長期的に見れば大きな損失につながります。

私たちが日々の業務で感じるのは、地域によってカビやカビ臭に対する大家さんの意識に差があるということです。一般論として、東京の大家さんがカビ対策に積極的である一方、神奈川、千葉、そして埼玉県へと進むにつれて、その意識が低くなる傾向が見受けられます。特に、その物件しか所有していない分譲賃貸マンションの区分所有者の場合、本来であればもっとお金を投じて根本的な対策をすべきであるにもかかわらず、それがなされないために非常に中途半端な状態で賃貸に出されているケースも少なくありません。

東京の大家さんのように「借金してでも結露が止まるなら防カビ結露対策工事をやろう」という発想は、まさに長期的な視点に立った賢明な投資と言えるでしょう。

これからの賃貸経営では、カビ問題に真摯に向き合い、適切な対策に「手を加えないと厳しい現実が待っている」と言わざるを得ません。

・入居者確保の難化：現代の入居希望者は、住環境に対する意識が高まっています。カビが頻繁に発生する物件は敬遠され、新しい賃貸物件に入居希望者を持っていかれる可能性が高くなります。

・物件価値の低下：カビは建物の劣化を招き、将来的な売却時にも物件価値を大きく下げる要因となります。

・長期的なコスト増：表面的な対処を繰り返すよりも、初期投資として根本的な防カビ対策を行う方が、結果的に修繕費を抑え、安定した賃貸経営に繋がります。