【賃貸物件のカビ問題】原状回復トラブルを回避！大家さんと入居者のための防カビ対策

「退去時に、壁に生えたカビのせいで敷金が返ってこないと言われた…」
「入居者がカビを発生させたと言っているが、本当にそうなのだろうか？」
「カビ臭がひどくて、次の入居者がなかなか決まらない…」
「賃貸物件のカビ、どこまでが自分の責任なんだろう？」

賃貸物件の大家さん、そして入居者の皆さま、こんにちは。埼玉県上尾市で防カビ工事専門業者20年の実績を持つプレモです。

賃貸物件におけるカビ問題は、非常にデリケートで複雑な問題です。特に、退去時の「原状回復」を巡っては、大家さんと入居者の間でトラブルに発展することも少なくありません。「カビは入居者の生活習慣が原因だ」「いや、建物の構造に問題がある」といった水掛け論になりがちで、解決までに時間と労力、そして余計な費用がかかるケースが後を絶ちません。

プレモは、これまで数多くの賃貸物件のカビ問題に携わってまいりました。その経験から、賃貸物件のカビ問題は、単にカビを除去するだけでなく、大家さんと入居者の双方の視点に立ち、公平かつ専門的な判断を下し、根本的な解決策を提示することが非常に重要だと考えています。

今回は、賃貸物件でカビが発生しやすい理由、原状回復トラブルの具体例、そして大家さんと入居者がそれぞれ取るべき対策、そしてプレモがどのようにその解決に導くのかを、徹底的に解説します。
※写真は、東京都調布市の賃貸マンションの家具のカビです。

賃貸物件でカビ問題が頻発するのには、いくつかの複合的な要因があります。

(1) 建物の構造と築年数：見過ごされがちな「隠れた問題」

・断熱性能の低さ：特に築年数の古い賃貸物件では、断熱材が不十分であったり、そもそも断熱材がなかったりするケースが少なくありません。これにより、外壁に面した壁や窓周辺の温度差が大きくなり、結露が発生しやすくなります。

・換気設備の不備：換気扇の容量が小さい、換気口が少ない、あるいは換気経路が適切でないなど、換気設備が不十分な物件も多く見られます。これにより、室内の湿気が滞留しやすくなります。

・気密性の問題：隙間風が多い物件は、一見換気が良いように見えますが、外からの湿気を直接取り込んでしまうこともあります。

・隠れた漏水：屋根や外壁からの雨漏り、給排水管からの水漏れなど、目に見えない場所で漏水が発生している場合、カビが急速に繁殖します。これは入居者の責任ではありません。

(2) 入居者の生活習慣：知らず知らずのうちにカビを育てる行為

・換気不足：窓を開ける習慣がない、換気扇をあまり使わないなど、日常的な換気が不足していると、室内の湿度が上がり、結露やカビが発生しやすくなります。

・結露の放置：冬場の結露をこまめに拭き取らずに放置すると、壁紙や窓枠が常に湿った状態になり、カビの温床となります。

・洗濯物の室内干し：部屋干しは室内の湿度を大幅に上昇させます。特に、換気が不十分な部屋での部屋干しは、カビの発生を加速させます。

・家具の配置：家具を壁にぴったりつけて配置すると、空気の流れが遮断され、壁と家具の間に湿気がこもり、カビが発生しやすくなります。

・観葉植物や加湿器の多用：観葉植物の鉢植えや、過度な加湿器の使用は、室内の湿度を上昇させる要因となります。

(3) 物件管理の問題：定期的な点検と適切なアドバイスの欠如

・定期点検の不足：大家さんや管理会社による定期的な物件の点検が不足していると、カビの初期症状を見逃し、被害が拡大してしまうことがあります。

・入居者への情報提供不足：入居者に対して、カビ予防のための適切な換気方法や湿度管理、家具の配置などに関する情報提供が不足していると、入居者が知らずにカビを発生させてしまうリスクが高まります。

・専門家への相談の遅れ：カビ問題が発生した際に、専門知識のない業者に依頼したり、根本的な対策を怠ったりすることで、問題が長期化し、原状回復時のトラブルに繋がることがあります。
※東京都調布市の賃貸マンショントイレ壁紙石膏ボード下地のカビです。

賃貸物件の退去時、カビを巡るトラブルは後を絶ちません。その背景には、「入居者の過失」と「建物の問題」の線引きの難しさがあります。

(1) 「入居者の過失」と「建物の問題」の線引き

 

・入居者側の主張：「入居当初からカビ臭かった」「結露がひどくて拭いても追いつかない」「換気はしていたのにカビが生えた」など、建物の構造的な問題を主張することが多いです。

・大家さん・管理会社側の主張：「入居者の換気不足が原因だ」「家具の配置が悪かった」「結露は生活習慣の問題だ」「こんな生活をした人は今まで見たことがない」など、入居者の生活習慣に起因する過失を主張することが多いです。

この線引きは非常に難しく、客観的な証拠がない場合、感情的な対立に発展しがちです。

・内見時の見え方の違い：内見は、朝、昼、夜など時間帯によって照明や自然光の当たり方が異なり、カビが目立たないように見えることがあります。また、家具が置かれていた場所や、換気が一時的に行われた状態では、カビの存在に気づきにくいこともあります。※例えば夏に冬の結露の酷さを知ることは出来ません。内見する季節によってもかなり大きな違いがあると考えます。さらに、カビ臭は、内見時には感じにくく（芳香剤で誤魔化している部屋もあります）、入居後に初めて気づくこともあります。しかし、契約後に入居者がカビを発見した場合でも、「全てわかって契約したでしょ？」と、入居者の責任を問われるケースも存在します。

(2) 敷金返還を巡るトラブル

退去時にカビの修繕費用が敷金から差し引かれることに納得がいかない入居者と、カビの責任は入居者にあると主張する大家さん・管理会社の間でトラブルが発生します。

・高額な修繕費用の請求：カビの範囲が広かったり、下地まで浸食していたりすると、修繕費用が高額になり、敷金では賄いきれないケースもあります。

・不透明な見積もり：修繕費用の内訳が不明瞭であったり、相場よりも高額な請求であったりする場合、入居者の不信感を招きます。

(3) 次の入居者への影響と物件価値の低下

カビが完全に除去されていなかったり、カビ臭が残っていたりすると、次の入居者が決まりにくくなります。

・内見時の印象悪化：カビやカビ臭は、内見者の第一印象を著しく悪化させ、契約に繋がりません。

・入居後のクレーム：カビが再発したり、カビ臭がしたりすることで、入居者からのクレームに繋がり、早期退去や家賃交渉の原因となることもあります。

・物件の資産価値低下：カビ問題が解決されないまま放置されると、物件そのものの評価が下がり、長期的に資産価値が低下してしまいます。
※写真は、東京都調布市の賃貸マンションの壁コンクリート下地結露によるカビです。

プレモは、賃貸物件におけるカビ問題の複雑さを理解し、大家さんと入居者の双方にとって最善の解決策を提供します。

(1) 大家さんへのメリット：物件価値の維持・向上とトラブル回避

大家さんにとって、賃貸物件のカビ問題は、単なる修繕費用だけでなく、空室リスクや入居者とのトラブル、物件価値の低下といった様々なリスクを伴います。プレモの防カビ工事は、これらのリスクを軽減し、長期的な安定経営をサポートします。

・徹底した原因特定と診断：カビの発生原因が、建物の構造にあるのか、入居者の生活習慣にあるのかを、専門的な視点から診断します。これにより、大家さんは公平な判断を下し、適切な費用負担を検討することができます。

・プロ専用の特殊薬剤による根本除去：目に見えるカビだけでなく、壁紙の裏側や下地、木材の奥深くまで浸透したカビの菌糸を徹底的に死滅させます。これにより、カビの再発リスクを大幅に低減し、カビ臭も大幅に軽減します。

・安全な防カビ施工と長期抑止：人体に安全性の高い「非流出性複合抗菌剤」を塗布することで、カビが繁殖しにくい「カビの発育阻害環境」を長期的に維持します。これにより、次の入居者にも安心して暮らせる清潔な環境を提供し、入居後のクレームリスクを低減します。

・物件価値の維持・向上：カビのない清潔な物件は、内見時の印象を向上させ、入居率の安定に繋がります。また、建物の劣化を防ぐことで、長期的な資産価値の維持・向上にも貢献します。

・原状回復トラブルの回避：専門家による診断と確実な施工は、原状回復時のトラブルを未然に防ぎます。カビの発生原因と対策の根拠を明確に提示できるため、入居者との合意形成もスムーズに進みます。

・道義的責任への対応：妊婦さんや乳幼児、持病のある方など、結露によるカビが健康リスクを高める可能性がある入居者がいる場合、大家さんとして適切な対策を講じることは、法的な責任だけでなく道義的な責任としても非常に重要です。プレモは、このようなケースにおいても、健康リスクを最小限に抑えるための最適な防カビ結露対策工事をご提案いたします。

(2) 入居者へのアドバイス：日常の対策とプロへの相談の重要性
入居者も、カビ問題に直面した際には、適切な行動を取ることが重要です。

・日常的なカビ予防対策の徹底：

〇換気：毎日数回、短時間でも窓を開けて換気を行いましょう。特に、入浴後や料理中は換気扇を必ず使用し、湿気を排出しましょう。

〇結露の拭き取り：冬場の結露は、こまめに拭き取り、水分を残さないようにしましょう。

〇湿度管理：除湿器の活用や、洗濯物の部屋干しを避けるなど、室内の湿度を上げすぎないよう注意しましょう。

〇家具の配置：壁と家具の間に数センチの隙間を空け、空気の通り道を作りましょう。

・カビを発見したらすぐに報告：
カビを発見したら、すぐに大家さんや管理会社に報告しましょう。早期発見・早期対応が、被害の拡大を防ぎ、原状回復時のトラブルを軽減する鍵となります。

・専門家への相談の検討：
もし大家さんや管理会社の対応に不安を感じたり、カビが再発を繰り返したりする場合は、プレモのようなカビ対策専門業者への相談も検討しましょう。客観的な診断と専門的なアドバイスを得ることで、問題解決の糸口が見つかるかもしれません。
※写真は冬から春にかけて同じ時期に、フローリングに結露水が溜まる部屋に、防カビ結露対策工事を実施しました。その後壁紙張りを行い完了しています。

小平市の賃貸物件で「誰もいない部屋が激しく結露していた」という事例は、まさに建物の構造的な問題が原因であることを明確に示しています。このような場合、入居者の生活習慣によるものではなく、大家さん（貸主）の責任とされるのが一般的です。

「結露して濡れても乾燥すれば元に戻るから…」という認識は、カビの特性を理解していない、非常に危険な考え方です。カビは一度根を張ると、表面が乾いても内部の菌糸が残り、再発を繰り返します。

このような状況において、小平市の大家さんが自ら専門家を探し、費用を出して改善されたことは、賃貸経営における長期的な視点と責任感を示すものです。これは、目先のコストを優先しがちな一部の不動産会社や大家さんとの大きな違いであり、物件価値の維持・向上、そして入居者の健康を守る上で非常に重要な姿勢です。※写真は入居後天井コンクリート下地結露で壁紙が繁殖したので、大家さんからの指示で行った防カビ結露対策工事です。この翌日に吸放湿壁紙張りを終え滴り落ちる結露を止めています。

賃貸物件のカビ問題は、単なる「汚れ」ではなく、「健康」「資産価値」「入居率」に直結する経営課題です。 プレモのような専門家が介入し、客観的な診断と根本的な解決策を提示することで、大家さんは公平な判断を下し、入居者も安心して暮らせる環境を取り戻すことができます。これから賃貸物件を探す方々にとっても、カビ対策に真摯に取り組む大家さんの物件を選ぶことは、健康で快適な生活を送る上で非常に重要なポイントとなるでしょう。