賃貸物件のカビ・結露対策：大家さん・管理会社のための長期的な視点

埼玉県上尾市の実績20年の防カビ工事専門業者プレモです。
弊社は長年賃貸物件に携わる仕事をしていました。防カビ工事専門業者の仕事をする中で、賃貸の劣悪状況をみていましたので何とかこの状況を改善したく思うようになり、今回のコラムを書こうと思いました。

序章：

賃貸物件を所有・管理されている皆様、入居者様からのカビや結露に関するご相談に、どのように対応されていますか？「壁紙を張り替えれば解決する」「一時的にカビを除去すれば大丈夫」とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、賃貸物件におけるカビ・結露問題は、単なる表面的な対処では根本的な解決に至らず、入居者様の健康や物件の資産価値にまで影響を及ぼす可能性があります。

このコラムでは、賃貸物件特有のカビ・結露問題の背景にある「安かろう悪かろう」の現状に触れつつ、なぜ根本的な防カビ工事や結露対策工事が必要なのか、そしてそれが大家さんや管理会社の皆様にとって、いかに長期的なメリットをもたらすのかを解説いたします。心ある大家さん、そして物件の価値向上を目指す管理会社の皆様に、ぜひご一読いただきたい内容です。

多くの賃貸物件では、入居者様がカビや結露に悩まされるケースが少なくありません。特に冬から春にかけての時期は、結露が原因で壁や天井にカビが発生しやすくなります。

表面的な対処の限界
・壁紙張替えだけでは不十分：カビが発生した壁紙を張り替えるだけでは、カビの根本原因である結露が解決されていないため、数ヶ月後には同じ場所にカビが再発する可能性が非常に高いです。これは、入居者様にとっても大家さんにとっても、時間と費用の無駄になってしまいます。

・一時的なカビ除去剤の限界：市販のカビ除去剤で表面のカビを拭き取っても、カビの根が下地に残っていたり、結露の問題が解決していなかったりすれば、すぐに再発してしまいます。

残念ながら、賃貸業界の一部では「費用を抑えるために、最低限の対応で済ませる」という考え方が根強く、「安かろう悪かろう」の状況を生み出している側面があるのも事実です。しかし、目先のコストを抑えるために表面的な対処を繰り返すことは、結果的に修繕費の増大や空室期間の長期化といった、より大きな経済的負担を招くことになります。

カビや結露の問題を放置したり、表面的な対処で済ませたりすることは、入居者様だけでなく、大家さんや管理会社の皆様にとっても看過できないリスクとなります。

入居者様への影響
・健康被害：カビの胞子やカビ毒は、アレルギー症状（鼻炎、喘息など）や呼吸器系の疾患を引き起こす可能性があります。特に小さなお子様やご高齢の方、アレルギー体質の方にとっては、健康を害する深刻な問題となります。

・居住満足度の低下：カビ臭やカビの発生は、居住空間の快適性を著しく損ないます。これは入居者様の不満に繋がり、退去の原因となる可能性が高まります。

大家さん・管理会社様への影響
・入居率の低下・空室期間の長期化：カビや結露が常態化している物件は、内見時に悪い印象を与え、新規入居者が決まりにくくなります。また、既存の入居者様も早期に退去を検討するため、空室期間が長期化し、収益に影響します。

・物件価値の低下：カビは建物の構造体にもダメージを与える可能性があります。特にコンクリート直張り壁紙の場合、下地への影響も大きく、長期的に見ると物件の資産価値を低下させる要因となります。

・原状回復費用の増加：繰り返しカビが発生することで、壁紙の張り替えやクリーニングの頻度が増え、結果的に修繕費用がかさむことになります。

・評判の悪化：カビ問題への不適切な対応は、口コミやインターネット上で悪い評判に繋がり、今後の賃貸経営に悪影響を及ぼす可能性があります。

表面的な対処では解決しないカビ・結露問題に対し、プレモがご提案するのは、カビの根本原因である結露を抑止する「防カビ結露対策工事」です。（写真）

プレモが提案する総合的な対策プロセス
１.カビの発生メカニズムの理解：マンションや団地のコンクリート直張り壁紙は、その特性上、結露が発生しやすく、カビを繁殖させやすい環境です。特に天井で結露が発生すると、その水分が壁に伝わり、広範囲にカビを繁殖させてしまうことがあります。結露の発生は、室内の湿度上昇を招き、カビの胞子を増加させることで、アレルギーや呼吸器系の疾患など、健康に対するリスクを高めます。

２.既存カビの徹底除去（防カビ工事）：まずは、専門的な防カビ工事で、既存のカビを徹底的にリセットし、再発しにくい環境を整えます。一般的な壁紙の張り替えだけでは結露は止まらず、カビを一時的に隠すことにもなりません。また、防カビ工事を伴う壁紙張り替えも、冬季から春季にかけての約6ヶ月間の結露により、たとえ非流出性の高い薬剤を使用しても効果が薄れてしまう危険性があります。

３.結露の根本的抑止（結露対策工事）：次に、カビの根本原因である結露を抑止するため、翌日には結露対策工事を実施し、コンクリート下地の結露を効果的にコントロールします。これは、壁紙の下に防湿層や断熱層を形成することで、冷たいコンクリートと室内の暖かい空気との温度差を緩和し、結露の発生自体を抑えることを目的とします。

４.吸放湿壁紙（クロス）の施工：最後に、吸放湿壁紙（クロス）を張ることで、室内の湿度を調整し、結露とカビに強く、より快適な部屋が完成します。この壁紙は、室内の湿度が高い時には湿気を吸収し、乾燥している時には湿気を放出する特性を持ち、年間を通して快適な湿度環境の維持に貢献します。また、万が一シートにカビが繁殖した場合でも、防カビ工事が可能ですし、剥がすこともできます。珪藻土や珪藻土パネルといった調湿効果のある他の建材と異なり、剥がして交換できる点が大きな利点です。住み方の工夫と併用することで、防カビ結露対策工事で使用しているこのシートもより長持ちし、効果を維持できます。